▲ 법무법인YK 기업법무그룹 장정훈 부동산·​건설전문변호사

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상가 권리금이란 상가를 빌린 임차인이 설치한 영업시설, 비품 등 유형물과 영업 활동을 하며 축적한 거래처의 신용, 영업상 노하우 등 무형 자산, 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 다양한 재산적 가치의 대가 및 일정 기간 이용 대가다. 본래 상가권리금은 업계의 관행상 신규 임차인과 기존 임차인이 주고 받는 대가였으나 임대인의 개입으로 인해 권리금을 제대로 회수하지 못하는 임차인이 많아지면서 심각한 갈등을 빚게 되었다.

그 결과, 상가임대차법을 통해 임차인이 권리금을 받을 권리를 법으로 보호하게 되었다. 만일 임대인이 △기존 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 임차인이 받아야 마땅한 권리금을 직접 받거나 △임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하거나 △임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하기 위해 협의하는 과정에서 현저히 고액의 월세와 보증금을 요구하거나 △그 밖에 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 할 경우, 권리금 회수 방해행위로 규정되어 손해배상책임을 지게 된다.

몇몇 임대인들은 이러한 행위 중 ‘현저히 고액의 월세와 보증금을 요구’하는 행위가 무엇이 잘못된 것이냐고 항변하기도 한다. 정당한 재산권의 행사일 뿐이며 이를 권리금 회수 방해행위로 보는 것은 재산권 침해라는 주장이다.

하지만 상가임대차법이 이러한 규정을 통해 임대인의 월세 및 보증금 인상을 제어하는 것은, 임대인이 이러한 수법을 사용해 신규임차인과의 계약을 무산시키기 때문이다. 도저히 감당할 수 없는 수준의 대가를 요구함으로써 신규임차인이 자연스럽게 계약을 거절하도록 유도하는 행위를 막기 위해 임대인의 재산권을 제한하는 것이다.

차임이나 보증금의 상승분이 ‘현저히 고액’인지 아닌지 여부는 상가건물에 대한 조세와 공과금, 주변 상권 상가의 차임과 보증금, 그 밖의 부담 등에 따른 금액을 기준으로 상식적인 수준을 벗어났는지 고려해 객관적으로 판단한다. 이전 임차인이 지급했던 월세와 보증금 액수도 이를 판단하는 데 하나의 기준이 될 수 있다.

법무법인YK 부동산건설센터 대한변호사협회 등록 부동산·건설전문 변호사 장정훈 변호사는 “단, 임대차소송에서 임차인이 승소하려면 임대인이 이러한 방해행위를 했다는 점을 직접 입증해야 한다. 손해배상소송에서 입증 책임은 원고인 임차인에게 주어지기 때문이다. 또한 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 주선한 신규임차인에 대해 방해행위를 했을 때에만 그 책임을 물을 수 있으므로 이 기간을 엄수하여야 한다”고 당부했다.

출처 : http://cnews.thepowernews.co.kr/view.php?ud=2021101310564016886cf2d78c68_7​