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기타 · 비즈월드아파트하자소송 등 하자보수분쟁, 현명하게 해결하려면
▲ 법무법인YK 부동산건설센터 장정훈 부동산전문변호사 [비즈월드] 부푼 마음으로 입주한 새 집에서 비가 올 때마다 물이 들치고 화장실 타일이 와르르 무너져 내린다면 누구나 기가 막힐 수밖에 없다. 그러나 뜻밖에도 이런 사례는 현실에서 빈번하게 발생한다. 화장실 문턱에 곰팡이가 가득 피어 버섯이 자라나거나 집에서 파리떼가 서식하고 붙박이 가구에서 파리 알이 발견되는 등 일상 생활에 불편함을 줄 뿐만 아니라 사용자의 안전을 위협할 수 있는 아파트하자가 발견되어 뉴스로 보도되는 것을 종종 볼 수 있을 정도다. 입주자들은 힘을 합쳐 시공사에게 책임을 물으려 하지만 막상 아파트하자소송의 절차와 방법을 알지 못해 큰 난관에 부딪히게 된다. 아파트하자소송을 진행하든 시공사에게 하자보수담보 책임을 묻든 입주자가 가장 먼저 해야 하는 일은 증거자료를 수집하는 것이다. 하자를 발견했다면 즉시 사진이나 동영상으로 자료를 자세히 남겨두어야 한다. 관련 법은 하자의 종류에 따라 하자보수책임 기간을 달리 정하고 있으므로 각각의 하자 종류와 범위가 정확히 드러날 수 있도록 상세히 기록해야 한다. 만일 하자의 정도가 너무 심해 주거용으로 아파트를 사용하기 힘들 정도라면 아예 분양계약을 해제하고 배상을 받을 수도 있다. 반면 대부분의 아파트하자는 타일이나 도배, 미장 등 마감과 관련한 경우가 많아 외관상 보기에 좋지 않다 하더라도 안전과 직결되는 경우는 드물어 계약해제를 요구하는 것은 어려울 수 있다. 이런 때에는 손해배상청구 및 하자보수청구로 문제를 해결해야 한다. 특히 하자심사분쟁조정위원회의 도움을 받으면 아파트하자소송까지 나아가지 않아도 문제를 조속히 해결할 수 있다. 증명자료를 이용해 심사를 신청하면 위원회에서는 사실 조사와 하자 감정을 통해 시공업체에 하자보수 명령을 내린다. 시공업체는 명령을 받은 후 60일 내에 보수를 진행해야 하고 아무 조치도 취하지 않는다면 과태료 처분을 받게 된다. 아파트하자소송이 불가피한 경우라면, 유사한 피해를 입은 다른 입주자들과 연대해 집단적으로 대응하는 편이 효과적이다. 법무법인YK 대한변호사협회 등록 건설전문변호사 장정훈 변호사는 “신축 아파트에서 하자가 발생한 경우, 그 종류에 따라 다르지만 대개 2~3년의 담보책임기간이 적용되기 때문에 서두르지 않으면 영영 하자보수책임을 물을 수 없는 상황이 전개될 수 있다. 또 누수 등이 심각해 생활이 곤란한 때에는 미리 수리한 후 손해배상소송을 별도로 제기해 문제를 해결할 수도 있으므로 자신의 상황에 맞는 해결책을 찾아 진행해야 한다”라고 말했다. *자료 협조=법무법인YK 기사출처 : http://www.bizwnews.com/news/articleView.html?idxno=31850
2022.02.25 -
기타 · 글로벌에픽전세보증금반환 문제, 해결 쉽지 않아… 상황에 맞는 선택 필요해
▲ 법무법인YK 부동산건설센터 이민우 부동산전문변호사 [글로벌에픽 이수환 기자] 일명 ‘갭투자’와 같은 방식으로 전세 세입자를 끼고 건물을 매수하는 이들이 적지 않다. 이 경우, 집값이 오르면 시세차익을 볼 수 있으며 현금이 적어도 집주인이 될 수 있다는 점에서 유리하지만, 예상과 달리 집값이 하락하기라도 한다면 임대차 계약이 만료되더라도 전세보증금반환이 불가능하기 때문에 심각한 갈등을 일으키곤 한다. 집값과 보증금의 차이가 크지 않은 ‘깡통전세’의 경우, 집주인의 경제적 사정에 따라 세입자가 모든 손해를 고스란히 부담하는 사례도 적지 않다. 계약 만료를 앞두고 있으나 전세보증금반환이 제대로 진행될 지 우려가 된다면 제 날짜에 전세금 반환이 이루어질 수 있도록 자신의 의사를 명확히 전달해야 한다. 이 때 사용할 수 있는 방법이 바로 내용증명이다. 내용증명은 우체국에서 문서의 내용을 확인하기 때문에 추후 법적 분쟁이 발생하게 되면 내용증명을 증거로 삼을 수 있다. 문서에는 계약 해지의 의사와 계약의 내용, 전세보증금반환을 요청하는 내용 등을 담는다. 계약 만료에 맞추어 집주인이 보증금을 제대로 반환한다면 다행이지만 만일 계약이 종료 되었는데도 보증금을 돌려주지 않는다면 임차권등기명령을 활용해야 한다. 임차권등기를 마치면 현재 거주하고 있는 집을 떠나 다른 곳으로 이사를 가게 되더라도 대항력이 생겨 우선변제권을 유지할 수 있다. 굳이 해당 부동산을 점유하고 있지 않아도 전세보증금을 가장 우선적으로 반환 받을 수 있는 것이다. 임차권등기명령신청은 부동산 계약 기간 중에도 할 수 있지만, 이 경우에는 집주인의 동의를 구해야 한다. 단, 계약이 이미 만료된 상태라면 임대인의 동의 없이 임대차계약서 사본과 주민등록등본, 부동산등기부등본 등 서류를 지참해 홀로 진행할 수 있다. 임차권등기가 완료된 후에야 대항력이 발생하므로 신청 후에는 등기가 제대로 되었는지 확인해야 한다. 주의할 점은 임대차등기로 인해 전세보증금반환이 더 늦어질 수도 있다는 것이다. 집주인 중에는 “새로운 임차인을 구해야 보증금을 돌려줄 수 있는데, 임대차 등기가 되어 있어 사람들이 계약을 꺼린다”며 은근히 임차인에게 책임을 돌리는 경우도 있다. 이러한 때에는 전세보증금반환 소송을 제기하여 더욱 적극적으로 보증금을 받아내야 한다. 전세보증금반환 소송은 일반적인 채무 소송에 비해 빠르게 진행되는 편이며, 승소할 경우 강제집행을 통해 보증금을 반환 받을 수도 있다. 법무법인YK 대한변호사협회 등록 이민우 부동산전문변호사는 “전세보증금반환을 둘러싼 불안감을 해소하기 위해 가장 좋은 방법은 전세 계약 체결 시, 전세금반환보증보험에 가입하는 것이다. 요즘 기승을 부리는 전세사기에 당하더라도 보험에 가입되어 있다면 보증금을 회복할 수 있다. 다만 까다로운 조건에 부합해야만 보험에 가입할 수 있기 때문에 꼼꼼하게 알아보아야 한다”고 말했다. 기사출처 : http://www.globalepic.co.kr/view.php?ud=2022011711141879006cf2d78c68_29
2022.02.25 -
기타 · 비즈월드갭투자사기, 빠른 대응이 피해 줄인다
▲ 법무법인YK 부동산건설센터 장정훈 부동산·건설전문변호사 [비즈월드] 최근 인터넷에서는 ‘돈 받고 집주인이 되라’는 내용의 구인광고를 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 평생 노력해도 이루기 어려운 내 집 마련의 꿈을 돈을 받고 이루라는 말은 누가 봐도 수상할 수밖에 없지만 생각보다 많은 액수의 사례금에 혹하는 사람들이 늘어나는 것도 사실이다. 그러나 이런 광고에 응할 경우, 갭투자사기에 연루될 수 있어 주의해야 한다. 갭투자사기에서 갭투자란 전세 세입자를 끼고 주택을 구입한 후 시세가 올라가면 주택을 매매하여 차익을 남기는 방식이다. 주택을 구입할 자금이 충분하지 못한 때에 적은 돈을 가지고 주택을 구입할 수 있다는 점에서 한때 각광받았다. 하지만 예상과 달리 시세가 오르지 않거나 오히려 떨어지면서 주택 가격과 전세보증금이 같거나 오히려 전세보증금이 더 높은 일명 ‘깡통전세’ 문제가 불거져 많은 투자자에게 타격을 주기도 했다. 갭투자사기는 일부러 깡통전세 상황을 조성해 세입자를 속이고 전세보증금을 탈취하는 사기 범죄다. 예를 들어 집주인 A씨는 공인중개사 B씨와 짜고 시세를 부풀린 후 세입자 C씨와 임대차 계약을 맺는다. 2억5000만원 짜리 빌라를 3억원 짜리라고 속여 2억7000만원의 보증금에 계약을 맺는 식이다. 그 후 집주인은 D씨에게 그 집을 팔아버리는 데, D씨는 보증금을 반환할 능력이 전혀 없는 명의 대여자에 불과하다. 앞서 언급한 인터넷 광고는 이러한 명의대여자를 모집하기 위한 것이다. 계약 기간이 만료되어 C씨가 보증금 반환을 요구해도 D씨로부터 보증금을 받을 방법은 없다. 집을 팔아서 보증금을 충당하라고 해도 시세에 비해 보증금이 높기 때문에 보증금 전액을 반환받을 수 없으며 강제집행을 통해 경매가 되어도 세입자의 손실을 메꾸기는 어렵다. 전세 보증금 반환보증보험에 가입되어 있다면 모를까, 모든 손해를 세입자가 부담해야 하는 것이다. 이런 피해를 예방하기 위해서는 임대차 계약을 맺기 전부터 매물의 시세를 정확하게 파악해야 한다. 특히 신축 빌라를 이용한 갭투자사기가 빈번하게 발생하고 있기 때문에 더욱 주의해야 한다. 또 계약 기간 도중 갑작스럽게 부동산 소유자가 변경된다면 즉시 이의를 제기해 임대차계약의 당연승계라는 문제를 해결해야 한다. 법무법인YK 부동산건설센터 대한변호사협회 등록 건설전문변호사 장정훈 변호사는 “번거롭겠지만 임대차 계약 기간 동안 최소 1~2개월에 한 번씩 등기부를 열람한다면 집주인의 변경 사실을 빠르게 파악할 수 있을 것이다. 만일 갭투자사기가 의심되는 소유권 변경이 확인된다면, 기존 임대인을 상대로 임대차 계약 해지 및 보증금 반환을 요청하고 가압류 등 임시처분을 빠르게 진행해야 한다”라고 당부했다. *자료 협조=법무법인YK 부동산건설센터 기사출처 : http://www.bizwnews.com/news/articleView.html?idxno=31716
2022.02.25
